"Ребята подождите, здесь вы вообще строить не можете" или как Андрей Цепов под уголовное дело попал

На днях состоялось первое слушание по уголовному делу самарского застройщика Андрея Цепова (ООО «Строй-Ком», застройщик ЖК «Аркадия», ЖК «Бриз»), которого обвиняют в мошенничестве. 

В 2014 году Минстрой выделил Цепову компенсационные участки в обмен на достройку дома обманутых дольщиков ЗАО «Гагаринец» на ул. Советской Армии, 240б. 

Андрей Цепов вызвался дать интервью «Русскому раскладу».   

Спирягин: Андрей, расскажите Ваше видение причин сложившейся ситуации.

Цепов: В 2014 году я получил в собственность земельный участок на улице Советской Армии, за которым закреплено, по-моему, 165 обманутых дольщиков. В дальнейшем я получил ещё один земельный участок, который состоит из двух. на улице Чкалова и улице Братьев Коростылевых. Они были не размежёваны, поэтому эти два участка выдавались в два этапа. После оформления права собственности мы начали проектирование и столкнулись с проблемой – участки находятся в разных зонах разрешенного строительства (С1 и Ж4). Для того, чтобы строить на одном земельном участке надо эти зоны объединить в одну зону. То есть зона подразумевает под собой то, что разрешено строить на земельном участке. Ж4 — это здание до 16 этажей. С3 — это нежилые здания. Мы обращаемся в городскую думу, в которой работает комиссия депутатов в количестве 10-12 человек. 

Спирягин: Туда, небось, Сергей Арсентьев входил? 

Цепов: Входил, да, входил Сергей Юрьевич. В 2015 году на эту комиссию вызывают департамент строительства, министерство строительства. Мы подаем заявление – просим привести в одну зону для многоэтажного строительства. С1 — это жилое здание, без ограничения строительства. Только чтобы были не нарушены строительные нормы и правила: количество машиномест, парковки, детские площадки, чтобы здания никого не закрывали. Общественные слушания были проведены министерством строительства, потом министерство выступило перед этой комиссией. Вот здесь обманутые дольщики конечно помогли бы застройщику -необходимо  увеличить этажность, чтобы всех удовлетворить и быть в каком-то плюсе. 

Все депутаты департамента строительства и министерство строительства - все соглашаются. Мы начинаем работу по проектированию. Обращаемся в департамент строительства, который присутствовал и менял эту зону с заявлением о выдаче нам градостроительного плана земельного участка, так называемого ГПЗУ. В нем должно быть указано, что мы предоставляем эскиз проектирования того, что мы хотим построить. Допустим, там 13 этажей и ещё две секции по 25 этажей. 

Они нам пишут официальный ответ, —  «ребята подождите, здесь вы вообще строить не можете» - это уже после того, как все проголосовали за изменение зоны. - «Здесь у нас находится дача купца Головкина и этот участок попадает под охранную зону.» 

Мы говорим - да вы что, с ума сошли что ли? До дачи купца Головкина - 2 км!.. А рядом, когда мы в 11-м году разрешение на строительство получали - там тоже 25-тиэтажки стоят, уже вплотную подошли. 

- Ничего не знаем, закон обратной силы не имеет, им выдали разрешение на строительство. А дача купца Головкина в радиусе 5 км, здесь даже трамвайные линии захватили охранную зону.

Поймите правильно, я тогда не стал конфликтовать, когда написал заявление в  местную областную прокуратуру, чтобы она проверила законность. Я написал, что нас заставляют идти менять зону. Зачем нам идти, если мы здесь можем поменять. И законно ли вообще наложение зоны? Если говорят, что можно поменять, нам поменяли. Значит она была незаконно наложена. Либо она была законно наложена, но в интересах каких-то определённых лиц, тех, кто это накладывал, но у меня другого объяснения просто нет, зачем это сделано… 

Я говорю – вы вообще подъезжали к даче этого купца Головкина? Бедный купец Головкин уже раз десять перевернулся в могиле. Там газелисты стоят, писают, какают там же. Еще живут два сторожа, дедушка с бабушкой, нормально живут в даче купца на берегу Волги. Сажают помидоры, огурцы. Говорю – вы что охраняете там, вы просто объясните мне, какое культурное наследие? Если мы в школе пионерами ездили туда, то сейчас там развалины стоят. Что вы охраняете? Сделайте тогда нормально. Охраняйте. Мы чем мешаем? Мы в 2-х км находимся.

Оказалось, что в 12-м году правительство Самарской области вынесло постановление по охранной зоне дачи купца Головкина. И вот в эту вот зону мы попадаем. То есть, они нам пишут, что на этом земельном участке мы вот так вот пополам делим: здесь можно деревья посадить, а здесь лавочки поставить, а здесь можно поставить здание не выше 12 м. Я говорю - вот здесь уже стоит здание. 

– А оно не зарегистрировано. Хотите сносите…

– Да вы что, больные что ли? 

Начинается совещание. В Департаменте строительства я практически каждую неделю,  на каждом совещании говорю — это местное постановление правительства Самарской области. Отмените в нашей части постановление, у нас обманутые дольщики, мне в 19-м году кровь из носу надо сдать этот объект в эксплуатацию. 

Министерство строительства говорит - мы не будем ничего делать. 

Пишем письмо в прокуратуру, просим проверить законность этого постановления. Прокуратура через семь дней или в течение недели даже, в понедельник закинули - в пятницу мы получаем ответ, что всё законно. 

Мы начинаем судиться. Судимся, в конечном итоге суды выигрываем. Почему? Потому что правительство Самарской области не внесло изменений в кадастр.  То есть, они должны были эту охранную зону внести на кадастровый план, и кадастровая и регистрационная палаты видели бы, что здесь строить ничего нельзя. Поэтому суд встаёт на нашу сторону. Так как правительство Самарской области до конца не выполнило свои обязательства по законности нанесения этой охранной зоны, значит выдайте ГПЗУ. Они выдают нам ГПЗУ. Мы проектируем, проходим экспертизу здания - тут же незаконченная 13-ти этажка стоит. Она находилась в аварийном состоянии. Мы обследование здания сделали, там плита была в ужасном состоянии.

Спирягин: Фундамент?

Цепов: Фундамент, да. Дом в ужасном состоянии и нам экспертиза, когда мы обследовали, сказала - сносите три этажа. 10 этажей выдержит, а больше не выдержит. А было продано 15 этажей. Чтобы сохранить хотя бы три этажа, мы усиливали плиту и несущие конструкции здания. Мы получаем разрешение на вот эту вот фигню. Идём с дольщиками в регистрационную палату. И на этот момент, что делает правительство Самарской области? Нет чтобы нам помочь, оно «приводит в соответствие» документы по охранной зоне. Это постановление попадает в кадастровую палату и в регистрационную палату. Регистрационная палата нам отказывает в регистрации. Мы говорим - у нас же есть разрешение. Ничего не знаем, тут охранная зона, тут дача купца Головкина. 

Короче говоря, мы опять идём в суд. Суд нам говорит - ребята, вот на тот момент вы выиграли, потому что они не наложили эту зону. Сейчас они ее наложили, регистрационная палата права, вам отказано. Мы собираемся опять в Министерстве строительства, и я говорю - бред происходит здесь какой-то, нет чтобы вы нам помогли, а вы взяли и наложили зону, ну куда вы торопитесь? Дайте нам зарегистрировать хоть одного и пошли бы дальше двигаться. Представители прокуратуры присутствуют, я говорю - вы поймите правильно, на сегодняшний день вы должны у нас это разрешение на строительство изъять, то есть вы должны написать предписание, чтобы министерство у нас изъяло. Потому что фактически, решение суда есть, что мы не можем регистрироваться, не можем строить на этом земельном участке. Мы сказали - мы не будем поднимать социальную волну. Вот у вас есть разрешение, идите нахер короче и дальше сами педальтесь. (Я грубо, извиняюсь за выражение.) И дальше сами занимайтесь решением, этой дачей купца Головкина. А уже середина 16-го года. Я не строю, ничего не делаю. Получается так, что в организации фактически остаюсь я один. Я продаю вот эти два земельных участка. Тоже проблемные земельные участки, потому что - может слышали - здесь у нас Зоя застыла с иконой.

Спирягин: Эту историю все знают. Это именно вот это место что ли? Ничего себе.

Цепов:  Да. 20-30 метров этот земельный участок, именно на нём находится. Продаю я эти два земельных участка за 1,5 млн. руб., выплачиваю зарплату, дальше делаю проект. В конечном итоге я сделал ещё два проекта, пока мы судились. И удовлетворяю дольщиков, общая сумма примерно порядка на 5 млн. руб. за эти четыре года. Нас 15 организаций по даче купца Головкина.  В 2018-м году я плачу 1,5 млн. руб., получаю изменённый проект. Проект мы делаем, заметьте, полтора года, Владимир. А прокуратура мне дала в течение недели ответ, что все законно. То есть, просто никто тупо не проверял документы. Проект мы делаем полтора года и в 2018-м году в мае, мы получаем измененную зону. Получаем разрешение на строительство в конце июня, но нужен уставной капитал порядка 100 млн. руб., а в 19-м году появляются эскроу-счета. Собственных средств надо иметь тоже порядка 100 млн. руб. на все эти три секции. При всём при том, я изначально говорил в министерстве - вы понимаете, что три этажа я должен снести, а 15 этажей уже продано. Куда я этих дольщиков буду расселять? Давайте вот это снесём тоже, притом, что оно в аварийном состоянии находится, оно у вас нигде не зарегистрировано, на кадастре оно у вас не стоит.

Спирягин: Вполне логично. 

Цепов: В Москве и в Питере самострой сносят, хотя уже люди там живут. Приходят судебные приставы с тракторами и сносят с детьми, с бабушками, с ветеранами. 

Они говорят - «Да ты что? Сейчас такой бунт здесь начнётся, не надо его сносить!». 

– «Давайте снесём и построим тоже 25 этажей, в чем проблема? Место позволяет!».

Но ответ был такой, что чтобы не накалять социальную обстановку, нельзя трогать это здание. 

В конечном итоге, я не могу привести организацию в соответствие с измененным законодательством, и в октябре 2019 года пишу письмо, где прошу - так как я не могу привести в соответствие законодательству и не могу заключать договоры долевого участия – то я не могу работать и выполнить то,  что от меня требовало министерство. Я  прошу- вы наймите хоть юриста, господа министры. Вы поймите правильно, я не могу заключать договора долевого участия. Я не могу их зарегистрировать, это, во-первых. Во-вторых, если я заключаю договор долевого участия, то я должен указать срок окончания строительства. И в этот срок я должен закончить это строительство. Если я не закончу, то у меня идут штрафные санкции с дольщиками. А когда у нас решится вопрос по охранной зоне? Никто не знает. Точных дат нет. Этого человека из Москвы нам советовало же правительство Московской области. 

А ещё там на совещаниях в министерстве культуры я говорил - ну вот вы говорите, что охранную зону нанесли, мягко говоря, не совсем корректно. 

- Да не совсем корректно. 

- Давайте сейчас вы возьмете, переделаете проект, и мы здесь решим на местном уровне этот вопрос. Они говорят – на это надо 3 млн. руб. Я говорю - 3 млн. руб. это не 15, что с нас, со всех 15 человек просят. Давайте мы сейчас возьмём и скинемся все по 3 млн. руб. Они говорят - нет, так нельзя. Я говорю - ну как нельзя? Вы нанесли охранную зону, вы говорите, что она некорректно нанесена, а сейчас исправить свои ошибки вы говорите – тоже нельзя. Прокуратура присутствует, все видят. Я говорю -  ну давайте как-то решать на местном уровне, зачем нам в Москву ехать? 

Я ещё раз говорю 15 млн. руб. или 3 млн. руб. это большая разница. Короче, они сказали, что надо тендеры проводить. Говорю - позвольте, а когда вы накладывали эту зону, вы проводили эти тендеры? Давайте сейчас их проведём, в чем проблема? Проблем я вообще не вижу. Она какая-то надуманная или вы просто не хотите это делать? Ну давайте к министру обратитесь, к губернатору, к правительству Самарской области. Есть проблема, её надо решить. 

- Нет, мы в правительство Самарской области даже не будем соваться, не пойдём… Бред какой-то чистой воды.

Спирягин: А что касается уголовного дела? Думаете «заказное»?

Цепов:  Сложно сказать. Во-первых, они хотят, чтобы эти их ошибки и бездействие не вылезло наружу. Фактически это бездействие. При всём при том, когда шли суды, я приходил в министерство и говорил - давайте, вам же все равно этот объект строить. Я ли его буду строить, другой ли человек его будет строить… Здесь очень серьезные технические условия. Здесь нет электричества. Здесь надо подводить газ. Тут одно только электричество стоит порядка 45 млн. руб. надо подвести и построить подстанцию. Давайте соберём совещание с энергоснабжающими организациями, пускай они начинают работать, профинансируйте их. Вы же как бы готовы мне компенсировать технические условия. Давайте напрямую, в чем проблема? Вы же сеть строите. Вы Кошелеву компенсируете, вы Южный город компенсируете, вы Волгарь компенсируете. Компенсируйте и вот это. Поймите правильно, что тут технических условий порядка на 100 млн. руб. Давайте пока у нас суды идут..,  И не надо через меня эти деньги прогонять, напрямую. 

Они – не, ни хрена, мы делать ничего не будем, здесь тендеры надо проводить. Так давайте проводить, в чем проблема? 

Пришла госпожа Дроздова и сказала - вообще никаких компенсаций, о чем вы говорите? Вы что с ума сошли? 

Я говорю - Здесь у меня 23 000, я должен отдать 8500. Вы мне дали компенсацию, хрен с вами, 28 млн. руб. Мне чтобы построить, еще надо с дольщиков взять деньги.

Значит средняя стоимость. А значит там есть цепочка дольщиков. Кто-то внёс до 10 000, за метр квадратный,  вы купили квартиру – по 8000 руб. за метр, то есть 500 000 руб. квартира в центре Самары на берегу Волги, здесь метров 300 до Волги, до пляжа городского. От 8000 до 47 000, вот такой разброс. Средняя стоимость, которую они внесли, это 19 000 за метр квадратный. Я на совещаниях говорю – знаете почём вы выкупаете в городе жильё, это 36 000 за метр квадратный. Причём, там со строительным образованием на сегодняшний день в министерстве строительства людей раз-два да обчелся. 

Я им говорю - вы покупаете жильё для сирот, погорельцев, ветеранам войны, это 36 000 за метр квадратный. Давайте с 19 000 в среднем приведём к 36, чтобы все оплатили 15 000 с метра квадратного обманутые дольщики. То есть я им беру, вычитаю эти 28 млн., вычитаю якобы, они мне технические условия возместят и у меня получается доплата порядка 15 000 руб. Говорят: «Никто тебе деньги платить не будет, давай проходи экспертизу. Делай сметы». 

Я говорю - вы не понимаете, сейчас это  36 000/метр,  а если я осмечу это здание, то в этой смете метр будет дороже, порядка 45 000, потому что в смете заложены прибыли все, а здесь с 36 000 прибыль не заложена. 

- Нет, мы ничего тебе доплачивать не будем, давай людям эти квартиры. 

В конечном итоге, они добились возбуждения уголовного дела и довели его до суда. Они говорят, что я смошенничал. Я это здание беру и ставлю на кадастровый учёт и получаю свидетельство о собственности на это здание. Почему я это делаю? Потому что я сюда вложил денег. Придёт ко мне налоговая и спросит - ты куда деньги потратил? Никуда...

Поэтому я получаю это здание с обременением дольщиков. Они считают, что я незаконно это себе в собственность получил. Я говорю - как это незаконно? Регистрационная палата проверила все документы, я предоставил, я вложил туда деньги. Почему я незаконно получил? На сегодняшний день это здание оценено порядка 100 млн. руб. этот земельный участок на 14-й год был 14 млн. руб. У меня оценка есть. 

Министерство строительства даже оценку свою не удосужилось сделать. На сегодняшний день объект оценен в сумму порядка 120 млн.

То есть, я им говорю, что я на сегодняшний день написал письма, здесь все это указано, я готов встретиться и вернуть, ищите нового застройщика. Я в организации на сегодняшний день один. До сих пор это здание охраняю. Я трачу деньги, я плачу налоги за земельный участок. У меня задолженность по налогам по земельному участку, у меня два сторожа сидят, чтобы всё не разворовали. 

Я на этой неделе написал письмо, чтобы ставили свою охрану - вы меня уже достали. Я им говорю, что я готов передать министерству вот это вот всё. Мне не надо 200 млн. руб., я не прошу у вас эти деньги. Давайте мы сядем, все оценим. Давайте комиссию создадим, оценим сколько я потратил денег. У меня есть все официальные документы, на что я потратил эти деньги.

Спирягин: Слушать не хотят, да?

Цепов: Им проще возбудить уголовное дело. Когда мы со следователем общались, я говорю  -  вы же понимаете, что я нигде не смошенничал ничего. 

Она говорит - я все понимаю, но на нас давят. 

- А кто давит? 

Она смело называет - Дроздова, правительство Самарской области.

На контроле это стоит у заместителя прокурора Павлова. И он тоже карьерист. И как я понимаю, он на этом деле хочет сделать себе карьеру. Он якобы пришел год назад и сразу же разоблачил недобросовестных застройщиков. Хотя я с ним никогда не общался, никогда не разговаривал. Я бы с ним с удовольствием встретился и донёс всю эту ситуацию, что недобросовестно на самом деле министерство, оно дало левые земельные участки, на которых я фактически не могу строиться и удовлетворить дольщиков. На сегодняшний день я по этому объекту субподрядным организациям своим должен денег. Уже три года ждут, уже суды идут.

Если они у меня изымают этот земельный участок, то на нём завтра же можно будет строить. Я им готов отдать проектную документацию, экспертизы готов отдать, все готов отдать. 

Если бы они пригласили бы меня на совещание и сказали - Андрей, что ты хочешь? Я бы сказал - у меня на сегодняшний день каждый день идёт затратка по этому участку, она небольшая. Там охрана 30-40 тыс., плюс ежегодный налог на этот земельный участок и на это здание налог у меня идёт. То есть я готов, давайте 30 июня подводим черту, я считаю свою затратку, сколько мне надо денег, чтобы расплатиться со своими субподрядчиками. Не хочу даже свое забрать, просто мне надо с людьми расплатиться, эту ситуацию закрыть и двигаться дальше. Я бы так разговор поставил. Они бы, наверно, сказали – у нас денег нет, давайте другими вопросами закрываться, давайте обсуждать. Я готов всю финансовую документацию предоставить, на что я эти деньги потратил. 

На сегодняшний день следствие даже не вызвало никаких субподрядчиков моих, не опросило - строили мы или не строили мы, хотели мы построить - не хотели мы построить. Примерно вот в двух словах.

По поводу заказа вы сейчас говорите… Этот земельный участок, чуть выше за таким же земельным участком, но там зона Ж3 до 16 этажей. Торговали 200 млн. руб. А тут готовый земельный участок с разрешением на строительство.

Спирягин:  То есть чей-то интерес? Обманутые дольщики пишут мне, что Минстрой уголовными делами просто расчищает земельные участки под застройку для своих аффилянтов, вроде Михаила Жукова, ГК «Древо» и иже с ними. 

Цепов: Информации у меня такой нет, но я не могу этого исключать. Почему? Потому что в городе на самом деле то и не осталось мест чистых, где можно строить. Есть центр города, где надо расселять, а расселение больших денег стоит. При этом они говорят в материалах дела, что изначально у меня не было намерения строить это здание, хотя я доказал, что свои намерения, я вкладывал деньги. И что у меня не было денег стоить это здание, хотя в этот промежуток времени с 14-го по 18-й год мы ввели в эксплуатацию три здания, общей площадью 30 тыс. квадратных метров. Это тоже мы будем в суде доказывать. Так что диалога на сегодняшний день с министерством у меня нет никакого. Они, наверно, думали, что они сейчас надавят и я побегу им тут в ножки кланяться. Но, честно говоря, они меня разозлили и, наверное, придётся идти до конца. Какой конец будет, мы посмотрим. Пока вот так.